Ev, arsa ve benzeri taşınmazların satışından elde edilen kazançlarda, belirli şartlar altında gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Özellikle 5 yıl dolmadan yapılan satışlarda “değer artışı kazancı” kapsamında vergi yükümlülüğü doğuyor.
1 Mart’ta Beyan Dönemi Başlıyor
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin satın aldıkları taşınmazı edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde satmaları halinde oluşan kazanç vergilendiriliyor.
2025 yılı içinde 5 yıllık süre dolmadan satış yapanların, elde ettikleri kazancı 2026 yılı Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirmesi gerekiyor. Vergi, mart ve temmuz aylarında iki eşit taksit halinde ödeniyor.
Beyanname verilmemesi halinde vergi aslına ek olarak ceza ve gecikme faizi uygulanıyor.
5 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanıyor?
Vergi uygulamasında 5 yıllık süre takvim günü esasına göre hesaplanıyor.
5 yıl dolmadan satış yapılırsa gelir vergisi doğuyor.
5 yıl tamamlandıktan sonra yapılan satışlarda ise değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.
Vergi sadece klasik satışta değil; takas (trampa), kamulaştırma, şirketlere sermaye olarak koyma gibi işlemlerde de gündeme gelebiliyor.
Mirasla Edinilen Taşınmazlarda Vergi Yok
Miras yoluyla edinilen ev ve arsaların satışında değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor. Bu durum, satın alma yoluyla edinilen taşınmazlardan farklılık gösteriyor.
Yİ-ÜFE Endekslemesi Yapılıyor
Vergi hesaplanırken satış ve alış bedeli arasındaki fark doğrudan vergilendirilmiyor. Önce alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) oranına göre güncelleniyor.
Artış oranı yüzde 10’un üzerindeyse endeksleme uygulanıyor ve vergilendirilecek kazanç buna göre belirleniyor.
Örnek Senaryo (Vergi Çıkmayan Durum)
Alış: 3.200.000 TL (Şubat 2022)
Satış: 6.500.000 TL (Eylül 2025)
Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
Satış bedeli endekslenmiş maliyetin altında kaldığı için vergi doğmuyor. Enflasyon etkisi kazancı ortadan kaldırmış oluyor.
Vergi Çıkan Senaryo
Aynı taşınmaz 9.500.000 TL’ye satılırsa:
Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
Vergiye tabi kazanç: 540.000 TL
Bu tutar artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre (yüzde 15–40 arası) vergilendiriliyor. Örneğin ortalama yüzde 20’lik dilimde yaklaşık 108.000 TL gelir vergisi ödenebiliyor.
Kooperatif ve Kentsel Dönüşüm Detayı
Kooperatiften alınan konutlarda fiili kullanım ve abonelik tarihi esas alınıyor.
Arsa üzerine yapılan evlerde ise tapuda cins tashihi tarihi edinim tarihi kabul ediliyor.
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan konutların 5 yıl içinde satılması halinde de vergi yükümlülüğü doğuyor.
